Thoughts of Real Estate Market (Мысли о рынке недвижимости)

Here we go; we are in the middle of Canadian Spring Real Estate Market. This is a magic word that fills the heart of every Seller with high expectations and hope. For the last 15 years there were no disappointments. In general spring is a Sellers’ market. This year property prices went up in average of 9.6% and in some areas up to 20%. It sounds crazy but it is a fact. In school we were thought that everything should have a proper, logical explanation and I will try to make one. Let`s take a closer look at some facts!

Downtown Toronto and the GTA in general is full with new or under construction high-rise buildings. The apartments that they offer are getting smaller and more expensive. There are no family-size condo units in the core. Most of the young families are moving to the suburbs when they have more than one kid. Looks like the system is pushing for creating a city core population with only rich, corporate singles and empty-nesters.

From other hand 90% of all newcomers want to live in or close to downtown Toronto. This trend creates low vacancy rates for rentals and higher prices.

There is another interesting fact that I hope people thinking to buy an apartment in near future will consider. As of April 2012 there were less than 290 active Low Rise sites in Greater Toronto Area and the total unsold inventory was less than 5000 lots. The number of active High Rise sites was more than 400 with a total unsold inventory of close to 16 000 units. The government is giving more building permissions for apartment rather houses. Why? Because it is cheaper to build, easy to control, less land is wasted, more jobs are created close to city core and on the end the profit is higher.

How much the money cost? Money is still historically cheap to borrow. Let`s look at Interest rates: Prime Rate is 3%; Best Variable Rate is 2.8% (prime – 0.2%); Best Fixed Rate for 5 years is 3.19%, for 4 years 3.01 and for 3 years 2.89%. The media is telling us that interest rates are on the rise and will go up very soon. I am hearing this since 2010 but nothing really happened since then. The only change was cutting the discount for variable rate – it was -0.8% and now only -0.2%. For me it makes sense this discount to be bigger not reduced, if rates are going up. We have add and the fact that banks are expecting to profit at least 1.7 -2.0% when they lend money, (lenders borrow money from bank of Canada at 1% and lending at 2.8 -3.2% to us) it is obvious that rising of interest rates won’t be soon.

All of these are heating up the market and it is getting harder and harder to become a homeowner of a property you like.

For all buyers the best time to buy a property is still fall and winter, when the market is down and there are more bargains.

This is my personal opinion based on my “Canadian Experience” 

--------------------------------

Итак, мы сейчас в самой середине Канадского Весеннего Рынка Недвижимости. Это волшебное слово, которое заполняет сердце каждого Продавца с высокими ожиданиями и надеждой. За последние 15 лет не было никаких разочарований. Как правило, Весенний Рынок — это Рынок Продавцов. В этом году цены на недвижимость выросли в среднем на 9,6%, а в некоторых районах до 20%. Это звучит безумно, но это факт. В школе мы полагали, что все должно иметь надлежащее, логическое объяснение и я попытаюсь сделать такое. Давайте внимательнее посмотрим на некоторые факты!

Центр города Торонто и GTA вообще полон новых и строящихся высотных зданий. Квартиры, которые они предлагают становятся все меньше и дороже. В центре практически отсутствуют квартиры семейного размера. Большинство молодых семей переезжают в пригород, когда они имеют более одного ребенка. Похоже, что система настаивает на заполнении центра города только богатыми, одинокими и бездетными.

С другой стороны 90% всех ньюкамеров хотят жить в центре города Торонто или близко к нему. Эта тенденция приводит к сокращению количества свободного жилья для аренды и повышению цен.

Есть еще один интересный факт, который люди, думающие о покупке квартиры в ближайшее время, я надеюсь, принимают во внимание. По состоянию на апрель 2012 года было менее 290 активных участков низкой застройки в районе Большого Торонто и общее количество непроданных было менее 5000 лотов. Количество же активных участков высотной застройки было более 400 с общей количеством непроданных лотов около 16 000 единиц. Правительство выдает больше разрешений на строительство квартир чем частных домов. Почему? Потому что это дешевле строить, легко управлять, используется меньше земли, создается больше рабочих мест рядом с центром города и в конце концов прибыль получается выше.

Сколько стоят деньги? Деньги до сих пор можно заимствовать дешевле, чем когда-либо ранее. Давайте посмотрим на ставки: Prime Rate сейчас 3%; лучший Variable Rate — 2.8% (prime – 0.2%); лучший Fixed Rate на 5 лет — 3.19%, на 4 года — 3.01% и на 3 года — 2.89%. СМИ говорят нам, что процентные ставки находятся на подъеме и будет расти очень скоро. Я слышу это с 2010 года, но ничего на самом деле произошло с тех пор. Единственное изменение было — это уменьшение скидки на variable rate, она была -0.8%, а сейчас только -0.2%. Мне кажется, эта скидка должна расти, а не уменьшаться, если ставки начали рост. Мы должны учесть и тот факт, что банки ожидают получить прибыль не менее 1,7 -2,0%, если они одалживают деньги (кредиторы занимают деньги у банка Канады под 1% и одалживают под 2,8 -3,2%  нам), очевидно, что повышение процентных ставок не будет в ближайшее время.

Все это подогревает рынок, и становится все труднее и труднее стать собственником недвижимости, которая вам нравится.

Для всех покупателей лучшее время для покупки недвижимости по-прежнему остается осень и зима, когда рынок на спаде, и есть больше выгодных предложений.

Это мое личное мнение, основанное на моем «канадском опыте» :).

-------------------

От себя хочу немного проиллюстрировать эту статью Анжела :).

Вот так сейчас выглядит центр Торонто.

Обратите внимание, как близко к железнодорожным путям идет строительство!

А это строящиеся дома рядом с оживленным шоссе в центре Торонто.

Мне эти дома напоминают аквариумы :). Однообразные стекляшки...