AirBnB и налоги в Канаде

Я переписывала эту статью несколько раз.

Сначала хотела все налоги подробно описать и рассказать обо всех проблемах. Но поняла, что даже после 1000 слов написала только предисловие.

После этого решила, что гораздо проще и понятнее будет привести все примеры. Попыталась нарисовать для себя дерево возможных вариантов и остановилась, когда ветки вылезли за пределы листа.

Расстроилась. Пожаловалась мужу и сделала попытку рассказать ему вкратце суть происходящего в сфере налогообложения, связанного с краткосрочной арендой жилья. Коля внимательно все выслушал и задумчиво заметил, что интересно было бы провести исследование взаимосвязи между легализацией марихуаны и запутанностью законодательства :)))). Сошлись на том, что канадские законотворцы нонче курят что-то покруче.

В результате, я решила рассказать вам сложный пример, где владелец сталкивается практически со всеми возможными налогами. И те, чьи варианты попроще, читая будут с облегчением вздыхать «Хорошо... Хорошо, что не у меня!» :)))))

Итак, поехали.

Дано:

• Мистер Канадец имеет канадское гражданство или PR (это важно, потому что человек, который находится в Канаде по рабочей или студенческой визе, столкнется с дополнительным налогом).
• Он владеет домом, в котором живет.
• Также он купил квартиру в Торонто, чтобы сдавать ее на короткие сроки, т.к. это очень выгодно, по сравнению с длительной арендой.
• Мистер Канадец ведет бизнес, который зарегистрирован для GST/HST.
• Его годовой доход составляет $55000, соответственно дополнительный доход на сумму приблизительно до $60 тыс будет облагаться по ставке около 37%.

Первое, что сделал Мистер Канадец — он получил лицензию на short-term rent от муниципалитета города. В Торонто эта лицензия выдается только в том случае, если для сдачи в краткосрочную аренду используется жилье, которое является основным местом жительства владельца. https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/short-term-rentals/short-term-rental-operators-hosts/

Напомню, что Мистер Канадец уже имеет дом, в котором живет постоянно. Но один из мифов, который бытует среди владельцев инвестиционного жилья, что если их будут проверять на предмет выполнения условий лицензии, то они могут просто приехать туда на время проверки с вещами и подтвердить, что живут именно здесь.

На самом же деле вопрос стоит не где лежат вещи владельца, а какую недвижимость он будет определять как свое основное место проживания для целей налогообложения. И что мы имеем в этом случае?

Налог на доход от сдачи в аренду

Если Мистер Канадец не женат, то в год, когда он получил лицензию на short-term rent он должен указать в своей налоговой декларации, что его дом был продан (условно) по рыночной цене. Пусть это будет $1 млн.

Он не должен будет заплатить никаких налогов с этой условной продажи, т.к. дом являлся его основным местом жительства. Однако с этого момента он уже не будет иметь право на такое исключение для этого дома. Но будет его иметь на квартиру.

Если же Мистер Канадец женат, то выполнение предыдущего действия необязательно, т.к. он и супруга могут жить в разных местах, но при это будут иметь право на исключение только для одного жилья в один период времени. А значит могут выбирать, какое из них указывать.

Согласно условий лицензии, Мистер Канадец может рекламировать и сдавать квартиру в рент не более 180 дней в году. А все остальное время будет считаться, что квартира находится в личном пользовании. Это означает, что расходы за год (проценты по моргиджу, коммунальные услуги, страховка и т.д.) на содержание квартиры, которые могут быть вычтены при расчете налогооблагаемого дохода от аренды, должны быть уменьшены пропорционально.

Давайте посмотрим на цифры для наглядности.

Выручка от аренды за 180 дней составила $36000.

Расходы на квартиру за год составили $50000. То есть вроде как Мистер Канадец получил убыток.

Однако мы можем списать расходы только за 180 дней — $50000*48% = $24000.

И таким образом доход от аренды составил — $36000-$24000 = $12000.

Налог на доход с этой суммы составит $12000*37% = $4440.

Что будет, если Мистер Канадец нарушит условия лицензии и квартира будет сдаваться больший период времени или он не подтвердит, где находится его основное место жительства?

На этот счет CRA предложили новые правила. Начиная с 2024 года, если правила рента нарушаются, то владелец лишается права вычитать любые расходы из выручки. То есть он будет обязан включить в свой налогооблагаемый доход всю сумму, вырученную от сдачи в аренду за период, когда нарушал условия лицензии.

Значит при нарушении условий лицензии доход от аренды составит — $36000.

Налог на доход с этой суммы составит $36000*37% = $13320.

Взнос в Canada Pension Plan

Еще один налог может быть применен к доходу от краткосрочной сдачи в аренду в том случае, если этот доход будет признан доходом от бизнеса, вместо дохода от владения собственностью. Такое произойдет если Мистер Канадец предоставляет жильцам какие-либо дополнительные услуги, как в гостинице (постельное белье, полотенца, уборка, стирка, завтрак и т.п.)

Если доход составит $12000, то

  Взнос в СРР составит $12000*11% = $1320

HST на аренду и продажу квартиры

Следующий вид налога, с которым придется столкнуться Мистеру Канадцу — это HST. Поскольку он уже имеет бизнес, зарегистрированый для HST, то он также должен собирать этот налог с жильцов с самого начала. Если бы у него не было бизнеса, то обязанность зарегистрироваться и собирать налог возникла бы по достижении суммы дохода от аренды $30000.

Сам по себе HST никак не повлияет на доходы Мистера Канадца, однако проблема может возникнуть, если ни он, ни онлайн платформа (если квартира сдается с ее использованием) не соберет HST с клиентов. В этом случае наш герой должен будет заплатить 13% из дохода от аренды.

HST с этой суммы составит $36000*13/113 = $4142.

Следующая ситуация, когда Мистер Канадец может столкнуться с HST — это продажа квартиры. В случае, если он нарушил условия лицензии — квартира не являлась его основным местом жительства и использовалась в основном для краткосрочной аренды, то это будет считаться коммерческой недвижимостью и облагаться HST при продаже. Найти покупателя, который согласился бы заплатить HST сверх рыночной стоимости квартиры, будет очень сложно. Поэтому скорее всего, Мистеру Канадцу придется заплатить налог из своего кармана.

Бытует мнение, что для избежания этой неприятности Мистеру Канадцу достаточно будет перестать сдавать квартиру и на один год сделать ее своим основным местом жительства. Однако на самом деле такой маневр только ухудшит ситуацию. Потому что в этом случае возникнет обязанность заплатить HST на стоимость квартиры в тот момент, когда жилье, согласно налоговому законодательству, будет условно продано из коммерческого использования в личное. То есть когда у Мистера Канадца даже не будет реальной выручки от продажи квартиры!

Допустим рыночная цена на квартиру на момент продажи (или условной продажи) будет $600 тыс.

HST включенное в эту сумму составит $600000*13/113 = $69027.

Налог на пустующее жилье

В Торонто вишенкой на торте будет этот чудесный налог. Если условия лицензии не были соблюдены и квартира не была основным местов жительства Мистера Канадца, то он должен будет платить ежегодный налог на «пустующее» жилье в размере 1% от стоимости квартиры.

Toronto's Vacant Home Tax (VHT) составит $600000*1% = $6000.

Я не буду здесь рассматривать какие суммы придется заплатить Мистеру Канадцу, когда он решит продавать квартиру или свой дом. Это все-таки отдельная тема.

Скажу только, что если квартира будет задекларирована как основное место жительства, то придется платить налог на часть суммы от продажи дома. Что означает, что даже при соблюдении условий лицензии возникнут другие проблемы.

Все, что я написала выше — это как налогообложение выглядит в теории. На практике, понятное дело, все зависит от уровня знаний того, кто готовит декларацию. И для краткосрочной аренды запросто может оказаться, что меньше знаешь — меньше платишь :).

Поскольку мы по прежнему сами определяем в своих декларациях сколько налогов мы должны, вопрос о том, обладает ли CRA достаточными ресурсами, чтобы проверять каждую декларацию, остается открытым. В настоящее время в CRA при подаче декларации онлайн передается только две суммы, касающиеся дохода от сдачи недвижимости в аренду — общая сумма и что осталось после вычета расходов. Никаких данных об адресе, количестве, типе аренды, типах и суммах расходов и т.п. онлайн не передается. Для того, чтобы это проверять, CRA должны запрашивать документы у налогоплательщика отдельно.

С другой стороны с 2024 года AirBnB и другие порталы обязаны подавать в CRA данные о доходах арендодателей. А это значит, что появляется основание для выборочных проверок. Однако, у меня вызывает больше сомнение, что в CRA есть много специалистов, обладающих необходимой квалификацией, чтобы при проверке деклараций учесть все нюансы. Хотя, если им поставят задачу собрать определенную сумму налогов — они, безусловно, будут стараться.

Так или иначе, нужно помнить, что всегда найдется легальный способ оптимизировать налоги для вашей семьи и бизнеса :).