Вот мы и дома! (автор Михаил)

Наконец-то мы дома! «Дома» во всех смыслах. На родине у нас это не получилось, а здесь, за океаном, нам поверили, хоть и знали нас только один год.

Речь в этой статье пойдёт о покупке дома.

Как обычная «советская» семья, мы всегда мечтали жить в своей квартире, где можно без чьего-либо разрешения вбить гвоздь или перекрасить стену. В Минске эта мечта была для нас несбыточной, для этого надо быть или очень бедным, или очень богатым (или очень хитрым…), а мы были середняками. Даже при моей «белой» зарплате, которая была раза в 4 больше чем «официальная средняя», банки нам не верили и требовали значительного первичного взноса и поручителей в придачу. Приходилось ютиться в арендованных квартирах, при условии, что цивилизованного рынка аренды жилья в Беларуси ещё нет. Надежда была только на то, что цены на недвижимость рухнут, а моя зарплата останется :).

По приезду в Канаду у нас тоже не было конкретных планов покупки собственного жилья: цены казались недосягаемыми, мы ничего не знали об условиях ипотеки и не могли оценить свои возможности.

Мы прожили в съёмном таунхаусе почти год. Мысль о покупке стала всё чаще посещать нас. Платить аренду становилось психологически всё тяжелее. Онлайн калькуляторы ипотеки говорили, что нам это по силам. Я собрался и сделал первый шаг — написал письмо Анжелу.

Сразу хочу напомнить, что для покупателя услуги риэлтора в Канаде бесплатны, т.е. оплата скрыта в цене дома. Покупать/продавать дом, конечно, можно без риэлтора, но, думаю, напрямую связаться с продавцом практически невозможно, если он сам этого изначально не захочет. Мы видели хозяйку нашего будущего дома только один раз при повторном осмотре дома, когда обсуждали с ней вопрос о том, что она планирует оставить нам в доме. Все остальные вопросы решались через риэлторов, представляющих интересы продавца и покупателя.

Опишу очерёдность действий при покупке дома (прошу прощения за неточности – прошло уже почти 2 месяца с момента покупки дома, опыта в этом деле у меня тоже совсем мало, да и многое изменяется со временем):

1. Обратиться в банк (к брокеру), чтобы оценить финансовые возможности;

2. Оповестить арендодателя о ваших планах и перейти на помесячное продление договора;

3. Найти дом;

4. Сделать продавцу предложение;

5. Получить согласие продавца;

6. Внести задаток;

7. Провести обследование дома;

8. Заключить договор об ипотеке;

9. Оповестить арендодателя о дате вашего выезда;

10. Оповестить всех провайдеров услуг о смене адреса;

11. Дополнительно посетить покупаемый дом при необходимости;

12. Заключить договор о страховании дома;

13. За пару дней до вступления в силу договора о продаже попасть к юристу:

14. На почте заключить договор о перенаправлении ваших писем на новый адрес;

15. В день вступления в силу договора получить ключи у юриста;

16. Арендовать грузовик и перевезти все вещи;

17. Убрать старый дом и передать ключи хозяевам.

А теперь подробнее по каждому пункту.

1. ОБРАТИТЬСЯ В БАНК (К БРОКЕРУ), ЧТОБЫ ОЦЕНИТЬ ФИНАНСОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ.

По рекомендации Анжела мы воспользовались услугами финансового брокера – посредника между банком и кредитополучателем. Его услуги абсолютно бесплатны. Я даже не пробовал обращаться напрямую в банк. Как я понимаю, брокеры работают более гибко и находят индивидуальные решения для каждого случая. К брокеру (или в банк) обращаются заранее, чтобы узнать, на что можно рассчитывать. Здесь очень важно, чтобы после заключения сделки с продавцом вам не объявили иные условия ипотеки.

Для получения кредита большое значение имеет ваш кредитный рейтинг. Для меня большая загадка, как он формируется, но знаю, что для его увеличения рекомендуют активно пользоваться кредитами обоим супругам. Для этого не надо «глубоко залазить в долговую яму», достаточно просто пользоваться кредитной карточкой.

Первичный взнос для ипотеки может быть от 5%. Если первичный взнос более 20%, то не нужно страховать ипотеку (платить Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)).

Процентная ставка бывает фиксированная или плавающая. Размер – около 3%. При плавающей он меньше. Мы выбрали фиксированную ставку т.к. в настоящий момент величина ставки достигла исторического минимума, и, на мой взгляд, вероятность того, что ставка увеличится, превышает вероятность её падения. Срок ипотеки — до 30 лет, но договор заключается на 5 лет с возможностью продления (не обязательно в том же банке), но уже на новых условиях.

2. ОПОВЕСТИТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ О ВАШИХ ПЛАНАХ И ПЕРЕЙТИ НА ПОМЕСЯЧНОЕ ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА.

Как правило, изначально договор аренды заключается на один год, а потом можно перейти на помесячное продление договора, просто сообщив об этом арендодателю.

3. НАЙТИ ДОМ.

Это самый продолжительный этап, потому что в таком важном деле, как покупка дома, не стоит торопиться. Мы колесили с Анжелом по городу около двух месяцев.

Самое удобное время для переезда, по-моему, лето. В это время наибольшее количество предложений, но и цены тоже максимальные.

Сначала надо определиться с местом и типом дома. Надо также учитывать состояние дома, на которое влияет время постройки и последнего ремонта. Не все продавцы готовят дом к продаже. Если дом в плохом состоянии, то можно ожидать меньшей стоимости, но ремонт придётся делать за свои деньги (некредитные).

При выборе дома также важную роль играет удаленность жилья от работы.

Чем дальше от Торонто, тем цены на жилье, как правило, ниже (думаю, в Гамильтоне цены раза в полтора-два меньше). Мы задумывались о переезде из Оквилля, но потом решили остаться – нам здесь нравится.

Определившись с городом надо определиться с районом. В старых районах около Онтарио цены выше, а детских учреждений меньше. Там ещё и земельные участки больше, но дома не всегда в хорошем состоянии. В старых домах (без капитального ремонта) использованы старые технологии, поэтому оплата за отопление будет больше.

Квартиру в многоэтажном доме в качестве собственного жилья мы даже не рассматривали. Для семьи с детьми, думаю, дом лучше. Нам очень нравится наличие заднего дворика. Дома бывают: отдельные (detached), сдвоенные (semidetached) и таунхаусы.

Этажность дома – от 1 до 3. Наверное, оптимально – 2 этажа, т.к. в трёхэтажном слишком много лестниц, а в одноэтажном нужно больше земли для одной и той же площади дома, что увеличивает цену.

Для семей с детьми-подростками большое значение имеет количество ванных и туалетов. Вроде для семьи с 1-2 детьми нормой считается две ванны с туалетом плюс один туалет.

Большого разнообразия в отделке я не заметил, но мы смотрели дома только относительно дешёвой категории. Стены – гипсокартон. Пол – ламинат, паркет, ковровое покрытие (на втором этаже). Потолок – «декоративно» оштукатуренный гипсокартон.

Значительным элементом дома является подвал (basement). Он бывает отделанный (finished) или незаконченный. Как правило, помимо хозяйственных помещений, там располагается комната для отдыха. Отделанный подвал существенно увеличивает жизненное пространство (но уменьшает место для разного хлама :)) и увеличивает цену дома.

Дома продаются с оборудованной кухней: плита, холодильник, шкафчики, раковина. Также есть стиральная и сушильная машины, жалюзи. Понятное дело, обязательно присутствует водонагреватель, отопитель и кондиционер.

На этом этапе проводится визуальная оценка состояния дома. Так как у меня в этом деле опыта нет, то большой опыт Анжела нам определённо пригодился. Здесь важно, чтобы риэлтор знал не только правила купли-продажи недвижимости, но и разбирался в строительном деле.

Первичный отбор домов делается через интернет. Эти сайты общедоступны. Анжел сделал нам подписку с фильтром под наши требования и мы регулярно получали письма со списками новых домов. Мы изучали эти дома по фотографиям и текстовому описанию и формировали окончательный список для просмотра. Потом Анжел созванивался с риэлтором продавца и договаривался о визите.

4. СДЕЛАТЬ ПРОДАВЦУ ПРЕДЛОЖЕНИЕ.

При покупке можно «аккуратно» торговаться, чтобы не спугнуть продавца. Тут, наверное, большое значение имеет опыт (и обаяние :)) риэлтора. Я слышал про следующие стратегии продажи: 1) выставить завышенную цену и постепенно снижать; 2) выставить заниженную цену, получить несколько предложений о покупке и устроить торги – при этом цена может вырасти значительно.

При наличии риэлтора вы просто говорите ему, чтобы он сделал предложение и обсуждаете, какую цену вы хотели бы получить. Меньшую цену надо аргументировать, например, какими-нибудь недостатками дома. Есть стратегия выставить меньшую цену, получить ответное предложение с большей ценой и предложить «встретиться на середине». В нашем случае это «прокатило» :).

Понятное дело, в договоре оговаривается не только цена, но и иные вопросы: время закрытия сделки, размер задатка, просьба устранить недостатки, что останется в доме и т.д. У риэлторов есть типовые договора, со своими наработками.

5. ПОЛУЧИТЬ СОГЛАСИЕ ПРОДАВЦА.

6. ВНЕСТИ ЗАДАТОК

Получив согласие продавца, надо внести оговоренный задаток. Этот задаток идёт не напрямую продавцу, а в риэлторскую организацию, т.е. нет риска быть обманутым.

Далее у вас есть 5 рабочих дней на проведение обследования дома и заключение договора об ипотеке.

7. ПРОВЕСТИ ОБСЛЕДОВАНИЕ ДОМА

Это необязательная, но желательная процедура. Она платная. Есть организации, которые оказывают такие услуги. Нам обследование делал специалист, рекомендованный Анжелом. По результат обследования выдаётся отчёт о выявленных недостатках и рекомендации по их устранению, а также советы по содержанию дома.

8. ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ

Для заключения договора надо предоставить различные подтверждения вашей платёжеспособности: письмо от работодателя о вашей работе и зарплате; состояние банковского счёта с необходимой суммой; подтверждение регулярных оплат за жильё и телефон (даже не понимаю зачем). По «советским» представлениям всё это далеко не тянет на доказательства, т.к. нет никаких печатей :).

9. ОПОВЕСТИТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ О ДАТЕ ВАШЕГО ВЫЕЗДА

В договоре аренды прописано за сколько дней до выезда надо сообщить об этом хозяевам. Как правило, за месяц. После этого к вам в дом начнут ходить посетители, пока не найдётся новый арендатор. Каждое посещение будет с вами согласовано, но все равно это очень напрягает :).

10. ОПОВЕСТИТЬ ВСЕХ ПРОВАЙДЕРОВ УСЛУГ О СМЕНЕ АДРЕСА

Почему-то о своём переселении поставщикам разного рода услуг (электричество+вода, газ, аренда котла и т.д.) надо сообщать еще за месяц до этого. Это называется перевод услуг на своё имя. Я это не учёл и делал практически в последний день. При этом всё прошло без проблем, кроме интернета – две-три недели пришлось работать через телефон.

11. ДОПОЛНИТЕЛЬНО ПОСЕТИТЬ ПОКУПАЕМЫЙ ДОМ ПРИ НЕОБХОДИМОСТИ

В договоре о покупке обычно оговаривается возможность одного дополнительного посещения. Это может пригодиться, например, для того, чтобы сделать какие-нибудь замеры. Практически ни один старый дом не имеет технической документации с планом помещений. Это, конечно, не понятно для «советского человека» :).

12. ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР О СТРАХОВАНИИ ДОМА

Для получения ипотеки обязательным условием является наличие страховки на дом. Требований к этой страховке, никаких нет, т.е. она может быть минимальной. Банк обычно сам предлагает эту услугу, но это не выгодно, т.к. при наступлении страхового случая банк сам будет заниматься восстановлением жилья и у вас не будет возможности для манёвров. При обычном же страховании вы получаете оговоренную сумму и тратите её по своему усмотрению.

13. ЗА ПАРУ ДНЕЙ ДО ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ДОГОВОРА О ПРОДАЖЕ ПОПАСТЬ К ЮРИСТУ

Мы пользовались услугами юриста, рекомендованного Анжелом. Услуги юриста платные. Во время визита к юристу вы подпишите разного рода бумаги и предоставите оплату за следующее: остаток первичного взноса; услуги юриста; налог на передачу земли (впервые покупающие имеют скидку); страховка сделки и компенсация продавцу ранее уплаченного налога на недвижимость за неиспользованную им часть года.

14. НА ПОЧТЕ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР О ПЕРЕНАПРАВЛЕНИИ ВАШИХ ПИСЕМ НА НОВЫЙ АДРЕС

Это делается через интернет за небольшие деньги и обычно на полгода. Различного рода почтовых отправлений в Канаде очень много и, думаю, эта услуга очень полезна. В Беларуси я практически не знал о существовании почты – никто даже не додумался бы рассылать кредитные карточки по почте :).

15. В ДЕНЬ ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ДОГОВОРА ПОЛУЧИТЬ КЛЮЧИ У ЮРИСТА

16. АРЕНДОВАТЬ ГРУЗОВИК И ПЕРЕВЕЗТИ ВСЕ ВЕЩИ

17. УБРАТЬ СТАРЫЙ ДОМ И ПЕРЕДАТЬ КЛЮЧИ ХОЗЯЕВАМ

Просто приехать и забрать. Даже документы не смотрят :).

В старом доме мы повесили на место снятые жалюзи, навели порядок и отвезли ключи хозяевам. Никакой приёмки жилья при выселении не было. Никаких претензий нам не выставляли.

Для переезда я арендовал UHAUL – недорого, но машина «немного разваливалась» :).

**************************************************************************************

В заключении хотел бы подытожить свои мысли по поводу аренды и покупки жилья, «за и против».

ОТЛИЧИЯ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ ОТ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕГО.