Покупка квартиры (в Торонто) у застройщика на стадии проекта

Buying Apartment From Builder On Blue Print (design plan)

(by request from Svetlana and friends)

Toronto's infrastructure and landscape is changing constantly. More and more high-rise buildings appear around city central areas.

The prices are going up and up due to the increased land value, builders cost and buyers demand. That is why investing in new building can be much rewarded.

The process is not that complicated as it looks.

If you decide to try it here are the steps:

1. Choosing the location and builder;

2. Drafting an offer;

3. Having 10 days for reviewing the Purchase Agree, get advice from lawyer …If you are not satisfied during this 10 days can get your deposit back in full without deductions;

4. On 30-th day from signing the contract another deposit payment is require, then on 60 –th and 90-th to the total amount of $50 000 for example.

5. For all previous steps real estate agent can be of great help and guide you through. The builder is giving more information and special previews to real estate brokerages and some times better prices. The agent will be paid by the builder;

6. Putting first deposit ( from $5000 to $10 000);

7. It will take from 1.5 to 3.5 years for the building to be built. During this time you are not receiving any interest on the money you put as a down payment.

8. There will be a couple meeting with a representative from builder’s design center in case there are some upgrades to the apartment. If there are they have to be paid cash if the amount is less than $5000 or if more 50% cash and 50% to be added to the mortgage;

9. Usually the builder offers up to $10 000 free upgrades and appliances (Fridge, Stove, Built-in Dishwasher, Washer and Dryer, Microwave);

10. When the building is ready there will be pre-delivery inspection that purchaser has right to do. It will be usually 1 month before getting the keys;

11. The mortgage needs to be arranged up to 4 months before closing and the payments will start on Closing date, when the keys are handed;

12. The closing arrangements will be done by purchaser Lawyer. The cost associated with it will be: $1200 lawyer’s fee, 2.55 Land Transfer Tax (first time home buyers are receiving up to $2000 discount), Utility connection fees and deposits (Electricity, Water, Gas, Cable TV some times the builder is taking care of these);

13. There also will be monthly maintenance fee (condo fee) that will be due every month from the moment you get the keys. The fee for the first year is calculated on $0.50 cents per sq. feet.

14. Some times for larger buildings you can get the keys but if the building is not finished you have no rights to sell your apartment or even lease it. In this case the builder is setting up so called “rent” that all owners pay until everything is ready. Usually couple months.

15. The price of each unit will include one parking spot and one locker in most cases.

Now days, more than 30% of all apartments in every new building are bought by investors. After the building is finished then all this apartments are going for sale. The average profit is a 100% return of investment (You make $50 000 if you have put down $50 000) for up to 2 years from start to finish or more for 2 to3.5 years.

-----------------------

(по просьбе Светланы и других читателей)

Инфраструктура и пейзаж Торонто постоянно меняется. Все больше и больше высотных зданий появляются вокруг  центральных районов города.

Цены идут вверх и вверх в связи с увеличением стоимости земли, цены строителей и покупательского спроса. Именно поэтому инвестиции в новое здание могут быть существенно вознаграждены.

Процесс покупки не такой уж сложный, как кажется.

Если вы решили попробовать, вот шаги:

1. Выбрать место и застройщика;

2. Сделать предложение (внести залог);

3. В течение 10 дней рассмотреть Соглашение о покупке, получить консультацию у адвоката... Если вы не удовлетворены, то в течение этих 10 дней можете получить свой залог обратно в полном объеме без удержаний;

4. На 30-й день с момента подписания договора требуется внести следующую сумму задатка, затем на 60-й и 90-й день, на общую сумму $ 50 000, например.

5. Для всех предыдущих шагов, агент по недвижимости может оказать большую помощь и будет вашим гидом. Застройщики дают более подробную информацию и делают анонсы для маклеров и иногда предлагают лучшие цены. Оплачивать услуги агента будет застройщик;

6. Внести первый депозит (от 5000$ до 10000$);

7. Строительство здания займет от 1,5 до 3,5 лет. За это время вы не получаете проценты на деньги, которые вы оплатили в качестве первоначального взноса.

8. Там будет пара встреч с представителем из дизайн-центра строителя, в случае если будут некоторые обновления в квартире. Если они есть, они должны быть оплачены наличными, если сумма меньше $ 5000 или, если более этой суммы — 50% наличными и 50%, которые будут добавлены к кредиту;

9. Обычно строитель предлагает до $ 10 000 бесплатных обновлений и технику (холодильник, плита, встроенная посудомоечная машина, стиральная и сушильная машины, микроволновая печь);

10. Когда здание готово, будет проведен предварительный осмотр, который покупатель имеет право делать. Это будет как правило, 1 месяц до получения ключей;

11. Ипотека должна быть организована за 4-е месяца до закрытия и выплаты по ней начнутся в день закрытия, когда передаются ключи;

12. Закрытие договоренностей будет осуществлять адвокат покупателя. Расходы, связанные с этим: $ 1200 гонорар адвоката, 2,55%  налог (покупатели первого жилья получают до $ 2000 скидки), плата за подключение и депозиты для коммунальных услуг (электричество, вода, газ, кабельное телевидение), иногда об этом заботится застройщик;

13. Так же будет ежемесячная плата за обслуживание (кондо плата), которая будет взиматься каждый месяц с того момента, вы получите ключи. Плата за первый год рассчитывается как $ 0,50 центов за кв фут.

14. Иногда в больших зданиях вы можете получить ключи, но, если строительство не завершено у вас нет права на продажу вашей квартиры или даже сдавать ее в аренду. В этом случае строитель создает так называемый «рент», за что все владельцы платят пока все не будет готово. Обычно пару месяцев.

15. Цена каждой квартиры будет включать в себя одно место парковки и кладовку в большинстве случаев.

В настоящее время, более 30% всех квартир в каждом новом здании покупаются инвесторами. После завершения здания все эти квартиры идут на продажу. Средняя прибыль от инвестиций — 100% (вы получите $ 50 000 прибыли, если вы вложили $ 50 000) на срок до 2 лет от начала до конца или более — в течение 2 to3.5 лет.